Seperti
halnya supermarket dan mini market dalam bentuk penjualan barang sehari2,
kitapun dalam bisnis perumahan bisa mengikuti gaya mereka, yaitu dengan membuat
depeloper perumahan besar dan perumahan kecil / mini.
Setelah saya mencoba menggeluti
bisnis perumahan dengan luasan sekitar 3 hektar ke atas, ternyata banyak
kendala yang menjadi problem untuk pebisnis modal kecil. Di antaranya yang
paling menjadi kendala adalah balik modal yang terlalu lama, keuntungan ada
pada sisa tanah kavling yang belum terjual, perijinan yang terlalu panjang, dan
banyak kendala bagi pebisnis dengan modal pas-pasan…
Saya kini lebih cenderung kepada
bisnis “bangun rumah jual”, atau” renovasi rumah jual”… atau kalo mau bikin
perumahan ya di bawah 5.000m2, kalo mau yang lebih besar ya bisa juga, tapi
lokasi harus berada pada ring 1 / pusat kota, biar cepat habis.
Bagi rekan2 yang akan menjual tanah
pasti agak kesulitan jika tanpa ada bangunan, karena kelemahan jual tanah yang
saya tahu tidak adanya perbankan yang mengucurkan kredit kepemilikan tanah,
kebanyakan perbankan hanya mengucurkan kredit kepemilikan rumah, jadi jika
ingin menjual tanah dengan cepat, salah satu solusinya adalah dengan membangun
bangunan di atas tanah yang akan di jual. Konsumen yang akan membeli tanah kita
menjadi luas yaitu disamping orang yang akan membeli cash dan juga bisa dengan
cara KPR.
Kalo saja anda mempunyai tanah
sekitar 300m2, dan bisa di buat untuk 3 kavling, saya kira itu bisnis perumahan
yang lebih baik dan lebih cepat, karena kita bisa menjual rumah dengan harga
yang murah, kenapa bisa murah ? karena kita tidak kena biaya ijin2 yang terlalu
besar, fasum dan fasos juga tidak ada, dan yang paling menghemat yaitu tidak
terlalu banyak karyawan …., otomatis daya saing harga dengan perumahan lain
bisa bersaing.
Sekarang saya mengajak rekan2 dalam
posting ini, untuk mempertemukan pemilik tanah dan pemilik modal kecil yang
hanya cukup untuk membuat 4unit rumah atau lebih untuk bekerja sama dalam
membuat perumahan super mini…..
Bentuk kerjasamanya bisa di hitung
berdasarkan penyertaan modal, misal si pemilik tanah dengan luas tanah 300m2 x
Rp. 500.000 = Rp. 150.000.000, lalu si pemilik modal konstruksi menyetor 3unit
rumah x Rp. 50.000.000 = Rp. 150. 000.000, berarti bagi hasil antara pemilik
tanah dan pemilik bangunan adalah 50%.
Contoh analisa bisnis perumahan
mini, misal harga tanah seperti perhitungan di atas yaitu, 300m2 seharga Rp.
150 jt, tanah dibuat 3 kavling, lalu modal bangunan type 36 seharga Rp. 45 jt X
3 unit = Rp 150 jt, biaya perijinan dan splitsing tanah dan IMB Rp. 5jt / unit
bangunan. Untuk menentukan harga jual rumah, liat kompetitor perumahan terdekat,
lalu tentukan harga jual rumah kita dengan memberikan selisih harga yang
signifikan, agar rumah kita cepat laku. Misalkan harga jual rumah type 36
dengan luas tanah 100 m2 pa;ing murah harga Rp. 150 jt, maka omzet 3 unit rumah
sebesar Rp.450 jt dan keuntungannya sebesar Rp.150 jt.
Menarik bukan….???
By ajawijaya
Semoga bermanfaat...
BalasHapusIjin apa yg diwajibkan untuk luaa tanah 1.000 mtr dgn pengembang pribadi,bukan PT.terima kasih
BalasHapusIjin apa yg diwajibkan untuk luaa tanah 1.000 mtr dgn pengembang pribadi,bukan PT.terima kasih
BalasHapus