Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1)

Bisnis townhouse merupakan bisnis yang sangat menguntungkan, apalagi di kota metropolitan seperti Jakarta, dimana demand terhadap property residensial sangat tinggi. Sudah banyak ahli dan pemangku kepentingan property melakukan riset dan mengurai hasil penelitiannya bahwa kaum menengah sedang berkembang pesat di kota-kota besar seperti Jakarta dan beberapa kota besar lainnya di Indonesia.

Kelompok ekonomi menengah, begitu orang menamainya. Mereka terdiri dari para executive dan entrepreneur usia muda yang sedang mendaki menuju usia mapan yang tidak terlalu sensitif terhadap pembelanjaan uang mereka, secara penghasilan mereka sangat mencukupi untuk menunjang lifestyle yang mereka inginkan.

Bagi mereka kenyamanan dan kepuasan lebih penting daripada jumlah uang yang dikeluarkan untuk mendapatkan itu semua. Mereka mendambakan hunian yang dekat dengan tempat mereka beraktifitas sehari-hari. Hunian vertikal kadang menjadi pilihan mereka, tetapi tipe hunian landed house masih menjadi primadona pilihan utama, jika mereka boleh memilih. Sudah menjadi tipikal orang Indonesia yang masih senang bersosialisasi dengan lingkungan yang asri dimana mereka tinggal, dimana kondisi ini akan mereka rasakan sangat berbeda jika mereka tinggal di apartemen.

Banyak sekali developer khusus townhouse yang melakukan aktifitas bisnis di Jakarta. Banyak diantara mereka yang sudah merasakan gurihnya bisnis property hunian di tengah kota. Namun dari banyak yang sukses itu tidak sedikit juga dari mereka yang gagal memanfaatkan geliat bisnis di bidang townhouse ini. Developer gagal ini mungkin saja mereka yang dengan gagah berani jadi developer tanpa dilengkapi amunisi metodologi kelola yang cukup mengenai proyek property. Bisa juga disebabkan oleh kurangnya pemahaman tentang kondisi fisik tanah yang bagus dan cocok untuk diakuisisi untuk dijadikan proyek townhouse.

Ada beberapa hal yang perlu diperhatikan oleh seorang pebisnis townhouse supaya dapat berhasil dalam melakukan kegiatan bisnisnya. Lokasi, lokasi, lokasi adalah mantra sakti yang sering diagung-agungkan oleh pebisnis property dalam mengakuisisi lahan. Dari sudut pandang tertentu memang benar, artinya jika anda memainkan posisi sebagai pemain besar, yang membutuhkan lahan dengan ukuran besar, lokasi memainkan peranan yang sangat dominan.

Tetapi bagi anda yang bermain disektor townhouse yang notabenenya membutuhkan lahan yang tidak bergitu besar, lokasi yang bagus sebaiknya juga ditunjang oleh faktor lain yang juga penting untuk diperhatikan, diantaranya:

• Bentuk lahan. Bentuk lahan sangat menentukan efektifitas pembagian kavling. Bentuk lahan kotak sangat efektif jika dibandingkan dengan bentuk tidak beraturan. Pada lahan yang berbentuk kotak, kita bisa leluasa dalam merancang siteplan. Lahan berbentuk kotak ini juga menghasilkan kavling dengan bentuk yang ideal.
• Ukuran lahan.Ukuran lahan juga menentukan tingkat efektifitas penggunaan lahan. Lahan yang akan didevelope untuk pembangunan townhouse ini pada umumnya tidak bergitu besar, karena lokasi yang berada di tengah kota. Lahan yang terbaik adalah lahan dengan ukuran yang bisa didisain 2 (dua) row rumah yang saling berhadapan dengan jalan ukuran normal sekitar 6 (enam) meter diantaranya, sehingga luasan tanah yang harus disediakan untuk fasilitas jalan bisa ditanggung oleh unit rumah yang lebih banyak. Kondisi ini bisa mereduksi harga jual unit yang signifikan. Untuk kondisi rumah dengan ukuran sedang lebar minimum tanah sebaiknya 26 (duapuluh enam) meter, sehingga bisa didisain rumah dengan panjang 10 (sepuluh) meter saling berhadapan dan jalan 6 (enam) meter di tengahnya. Panjang lahan ke belakang tidak begitu penting, karena hanya menentukan jumlah unit yang bisa dibangun.

BISNIS PERUMAHAN KECIL

Seperti halnya supermarket dan mini market dalam bentuk penjualan barang sehari2, kitapun dalam bisnis perumahan bisa mengikuti gaya mereka, yaitu dengan membuat depeloper perumahan besar dan perumahan kecil / mini.

Setelah saya mencoba menggeluti bisnis perumahan dengan luasan sekitar 3 hektar ke atas, ternyata banyak kendala yang menjadi problem untuk pebisnis modal kecil. Di antaranya yang paling menjadi kendala adalah balik modal yang terlalu lama, keuntungan ada pada sisa tanah kavling yang belum terjual, perijinan yang terlalu panjang, dan banyak kendala bagi pebisnis dengan modal pas-pasan…

Saya kini lebih cenderung kepada bisnis “bangun rumah jual”, atau” renovasi rumah jual”… atau kalo mau bikin perumahan ya di bawah 5.000m2, kalo mau yang lebih besar ya bisa juga, tapi lokasi harus berada pada ring 1 / pusat kota, biar cepat habis.

Bagi rekan2 yang akan menjual tanah pasti agak kesulitan jika tanpa ada bangunan, karena kelemahan jual tanah yang saya tahu tidak adanya perbankan yang mengucurkan kredit kepemilikan tanah, kebanyakan perbankan hanya mengucurkan kredit kepemilikan rumah, jadi jika ingin menjual tanah dengan cepat, salah satu solusinya adalah dengan membangun bangunan di atas tanah yang akan di jual. Konsumen yang akan membeli tanah kita menjadi luas yaitu disamping orang yang akan membeli cash dan juga bisa dengan cara KPR.

Kalo saja anda mempunyai tanah sekitar 300m2, dan bisa di buat untuk 3 kavling, saya kira itu bisnis perumahan yang lebih baik dan lebih cepat, karena kita bisa menjual rumah dengan harga yang murah, kenapa bisa murah ? karena kita tidak kena biaya ijin2 yang terlalu besar, fasum dan fasos juga tidak ada, dan yang paling menghemat yaitu tidak terlalu banyak karyawan …., otomatis daya saing harga dengan perumahan lain bisa bersaing.

Sekarang saya mengajak rekan2 dalam posting ini, untuk mempertemukan pemilik tanah dan pemilik modal kecil yang hanya cukup untuk membuat 4unit rumah atau lebih untuk bekerja sama dalam membuat perumahan super mini…..

Bentuk kerjasamanya bisa di hitung berdasarkan penyertaan modal, misal si pemilik tanah dengan luas tanah 300m2 x Rp. 500.000 = Rp. 150.000.000, lalu si pemilik modal konstruksi menyetor 3unit rumah x Rp. 50.000.000 = Rp. 150. 000.000, berarti bagi hasil antara pemilik tanah dan pemilik bangunan adalah 50%.

Contoh analisa bisnis perumahan mini, misal harga tanah seperti perhitungan di atas yaitu, 300m2 seharga Rp. 150 jt, tanah dibuat 3 kavling, lalu modal bangunan type 36 seharga Rp. 45 jt X 3 unit = Rp 150 jt, biaya perijinan dan splitsing tanah dan IMB Rp. 5jt / unit bangunan. Untuk menentukan harga jual rumah, liat kompetitor perumahan terdekat, lalu tentukan harga jual rumah kita dengan memberikan selisih harga yang signifikan, agar rumah kita cepat laku. Misalkan harga jual rumah type 36 dengan luas tanah 100 m2 pa;ing murah harga Rp. 150 jt, maka omzet 3 unit rumah sebesar Rp.450 jt dan keuntungannya sebesar Rp.150 jt.

Menarik bukan….???

By ajawijaya

 

BIKIN DEVELOPER MODAL MINIM HASIL MAXI

Awal mulanya saya juga gak kepikiran, mimpi juga enggak punya develover……

Tapi eh…. ternyata kalo udah mengenal ilmunya… kayanya jadi mungkin, dan kini kenyataan bahwa saya kini sedang mengelola sebuah perumahan di bandung barat,

Anda pun bisa kok jadi pengusaha developer, hanya dengan SATU modal ,yaitu ” KEMAUAN”….lah terus gimana caranya, saya kan gak punya modal, apalagi developer kan bisnis kelas kakap……” KEMAUAN” sih kuat…..itulah yang selalu jadi pertanyaan pada diri saya…..

AKU KASIH TAU CARA BIKIN DEPELOVER dengan “MODAL MINIM”

ada Tiga nada yang HARUS kita mainkan agar kita bisa membuat depelover modal MINIM

1. Pemilik tanah yang tanahnya mau di ajak kerjasama……

2. Kontraktor………

3. Perbankan……..

nah itulah tiga nada tersebut…yang harus kita mainkan….

pertanyaan saya, dimana kita harus mengeluarkan modal…..????????

Lokasi proyek dimodali oleh pemilik tanah, biaya konstruksi di talangi oleh Kontraktor dalam bentuk pembayaran per termijn, untuk bayar kontaktor pake duit Bank lewat KPR….

SELESAI SUDAH KITA BISA MEMBUAT DEPELOVER TANPA ” MODAL "………………………..

ini hanya ilustrasi mudahnya. tapi pada kenyataanya tetap kita harus mempunyai modal awal, dari mana kita punya dana awal untuk membuat Ijin dan legalitas, pembuatan marketing keet, pematangan lahan dan biaya perencanaan. itu semua harus dilakukan sebelum ada penjualan. tapi di banding omzet yang di dapat tentu modal itu jauh lebih menjanjikan dari pada bisnis-bisnis yang lainnya….

jadi pada prinsipnya pada bisnis ini tetap bisnis bermodal besar, hanya modal terbesar ada pada pemilik tanah, untuk itu kita harus bisa berlaku adil dalam pembagian hasil dengan pemilik tanah, karena dialah komisaris terbesar sebagai pemilik tanah…

langkah selanjutnya yang harus anda lakukan adalah :

1. CARI TANAH….

Cari lahan yang tanahnya mau di ajak kerjasama, untuk di garap menjadi perumahan…….

tanah yang luas biasanya sangat sulit untuk di jual pada masa kini, siapa yang mau beli tanah ber milyar2 kalo bukan untuk di buat pabrik, atau perumahan….

jadi kemungkinan orang untuk bekerja sama dalam pengelolaan tanah sangat di mungkinkan sekali….

untuk saat ini sangat banyak sekali developer yang menjalankan sistem kerja sama dalam membuat proyek perumahan…

jika kita sudah mendapatkan tanah yang mau di ajak kerja sama dalam pembangunan proyek perumahan, adalah satu langkah buat anda untuk menuju terlaksanannya proyek perumahan….karena faktor tanah adalah modal terbesar dalam proyek ini…..

ajaklah pemilik tanah untuk menjadi anggota komisaris dalam kepemilikan proyek perumahan, dan bersikaplah terbuka kepada pemilik lahan dalam perhitungan bisnisnya …jangan mentang-mentang si pemilik tanah orang kampung yang kebetulan tanahnya banyak, lalu kita memanfaat kan dia dengan segala kepolosannya…INGAT…bisnis ini harus dengan KEJUJURAN dan juga KEBERSAMAAN dalam pengelolaannya…agar tidak ada perselisihan di kemudian hari….

Jadi Tanah adalah elemen yang terpenting dalam bisnis perumahan…..ya kalo gak ada tanah apanya yang mau di garap hehe….

oh ya….tapi awas, jangan asal ada orang yang mau tanahnya di kerja samakan lalu langsung kita sikat…..

kita harus analisa juga lokasi tanah itu berada….apa dekat kuburan…?/ tanahnya jauh dari pusat kota atau kegiatan penduduk…? atau tanahnya bermasalah….? cek dulu bukti kepemilikannya…? dan lainnya…….., tanah yang memiliki kontur datar dan tajam juga harus dilihat, karena akan menentukan biaya pembuatan infra strukturnya…..

kalo untuk tahap pemula sebaiknya kita menggarap lahan yang tidak terlalu luas, misalnya kita cukup menggarap 3.000 m2 aja dulu…karena di awal kita belum banyak diketahui tentang kendala apa saja yang akan kita hadapi, harus kemana kita mengurus perijinan, dan lain sebagainya….

Langkah Kedua yang harus di kerjakan adalah :

2. Mencari Kontraktor Bangunan

untuk mengerjakan proyek kita…ini sih gampang banget….berbondong bondong tuh para kontraktor ngantri di depan kantor kita, lah….jaminannya apa bagi kontraktor, kalo depelover ini benar-benar bisa di percaya….depelover nya aja modal dengkul…..???

sistem pembayaranya dibuat perjanjian kerjasama dengan pihak perbankan, agar pada proses pencairan biaya KPR langsung di split atas nama rekening depelover, rekening kontraktor dan rekening si pemilik lahan….udah aman semuanya…..tidak akan ada dusta di antara kita…

memang kadang-kadang banyak pengembang yang ngemplang pembayaran sama kontraktor, padahal pencairan dari pihak bank udah cair….eh oleh pengembang malah dibelikan lagi untuk DP tanah di tempat lain….dan hal itu sangat sering terjadi…, maka berhati-hatilah bagi kontraktor jika ingin mengambil pekerjaan pada pihak pengembang….banyak pengembang nakal…..

langkah yang ke Tiga :

3. Menjalin Kerja Sama Dengan Pihak Perbankan

ajukan proposal kerja sama dengan beberapa bank, bank pasti mau kok di ajak kerja sama. orang perbankan juga sama butuh nasabah….nah kita yang memberi nasabah ke pihak bank….ya,,,pasti bank atooh….atuh, di kasih nasabah….

GIMANA KITA SIAP JADI PENGUSAHA DEPELOVER…….????????

YAH KITA COBA AJA DULU JANGAN MENYERAH SEBELUM BERPERANG…..AYOOO….KAMU PASTI BISA…..!!!!!!!!!

semoga bermanfaat ………….

By ajawijaya

Selamat Datang di Blog Perencana Perumahan

Alhamdulillah, Blog Perencana Perumahan baru saya terbitkan hari ini, semoga bermanfaat buat diri penulis dan pengunjung yang ingin tahu lebih lanjut tentang cara belajar jadi Developer Perumahan.

Blog Perencana Perumahan ini saya buat untuk memberikan informasi tentang dunia properti khususnya bagi orang-orang ingin terjun menjadi Developer Perumahan.
Dalam blog ini Insya Alloh akan dibahas langkah-langkah dan tahapan untuk memulai bisnis Developer Properti dari awal, baik skala kecil maupun skala besar.

Selain memberikan informasi, saya juga berharap bisa membantu memberikan pengarahan serta nasehat kepada anda yang mau memulai jadi Developer dari nol...
Untuk itu bagi anda yang ingin berdiskusi dan belajar lebih lanjut kita bisa belajar bersama, sama-sama belajar karena saya pun masih belajar.. Saya berharap kita bisa belajar bersama, sukses bersama di dunia properti...

Kepada guru-guru dan master-master properti saya mohon ijin apabila ada artikel-artikel atau ilmu-ilmu yang telah guru-guru sampaikan akan saya share di blog ini, sekali lagi saya mohon maaf dan mohon ijin untuk men-share agar jadi manfaat bagi orang banyak.

Nantikan artikel dan informasi selanjutnya. Semoga anda merasakan manfaatnya...!

Salam,
Doni Koswara
HP. 0822 2700 4510
email: perencanaperumahan@gmail.com