Penjualan adalah ujung
tombak dari semua bisnis, tak terkecuali bisnis property. Proses penjualan
produk property seperti perumahan membutuhkan dokumen agar ketika konsumen
setuju untuk membeli unit rumah dapat langsung dilakukan jual beli dalam bentuk
pengikatan untuk langkah awal.
Kelengkapan dokumen
ini bertujuan agar tertib adminstrasi proyek terjaga sehingga mempermudah dalam
mengontrol proyek dan manajemen arus kas. Ini sangat penting diperhatikan
karena proses penjualan perumahan tidak sama dengan proses penjualan benda
bergerak yang dapat langsung ditransaksikan dalam sekali waktu dan suatu tempat
saja.
Setelah terjadi
penjualan atau konsumen menyatakan setuju untuk membeli unit rumah yang ditawarkan
maka sederet langkah turutannya sudah menanti, bahkan kegiatan tambahanpun
kadang harus dipenuhi seperti perubahan bentuk rumah, pindah kavling dan
sebagainya. Dimana kondisi tersebut harus dinyatakan dalam bentuk perjanjian
tertulis seperti perjanjian perubahan bentuk rumah dan perjanjian pindah
kavling.
Apapun kegiatan yang
akan dilakukan di proyek yang berhubungan dengan konsumen harus dinyatakan
dalam perjanjian tertulis sehingga dalam proses serah terima terlihat bahwa
produk yang diserahkan sesuai dengan yang sudah diperjanjikan. Sehingga jika
terjadi komplain dari konsumen akan sangat mudah kita menanggapinya. Hindari
perjanjian yang bersifat lisan karena hal itu berpotensi menimbulkan masalah di
kemudian hari. Karena negara kita menganut sistem hukum positif dimana
pembuktian harus dengan bukti tertulis.
Nama atau macam
dokumen ini tidak baku sehingga kita bisa menamakan dokumen-dokumen tersebut
menurut kenyamanan kita. Yang terpenting adalah dokumen-dokumen tersebut memuat
segala sesuatu mengenai penjualan rumah, seperti besarnya Uang Tanda Jadi,
Besarnya Uang Muka atau Down Payment (DP) dan kapan pembayaran DP
tersebut serta bagaimana proses pembayaran selanjutnya.
Jika pembayaran dengan
hard cash harus dipastikan kapan pembayaran dilunasi, begitu juga jika
pembayaran secara bertahap harus ditetapkan waktu dan besar pembayarannya dan
sanksi atau penalty apabila tidak dibayar tepat waktu.
Jika pembayaran dengan
KPR, maka harus dicantumkan besarnya DP dan kesiapan berkas KPR dan proses akad
kredit.
Dokumen-dokumen
tersebut meliputi:
Booking form atau
daftar isian pemesanan.
Booking form ini ditandatangani pada saat konsumen
menyatakan setuju untuk membeli rumah. Dalam booking form ini tercantum
besarnya booking fee, uang muka dan waktu pembayarannya. Dalam booking form
ini juga harus memuat data konsumen dan data-data teknis unit rumah yang
dipesan, seperti nomor kavling, tipe rumah dan lain-lain.
Booking form ini bisa
juga dikatakan sebagai Perjanjian Pendahuluan Jual Beli
Perjanjian Pengikatan
Jual Beli (PPJB)
Nama dari perjanjian
ini tidak harus PPJB, yang terpenting adalah dalam perjanjian tersebut memuat
identitas developer, identitas konsumen, objek yang diperjanjikan dan
lain-lain.
Pasal-pasal perjanjian
diantaranya harus memuat:
§ Harga rumah
§ Cara pembayaran rumah, seperti hard cash,
bertahap atau KPR
§ Pasal-pasal normatif seperti pembatalan,
sanksi-sanksi dan lain-lain
§ Gambar rencana ruman
§ Waktu pembangunan
§ Waktu serah terima
§ Dan hal lain yang dianggap penting
Surat Perintah
Pembangunan
Surat perintah
pembangunan ini ditujukan kepada bagian pembagunan yang lazim disebut site
manager. Dalam surat perintah pembangunan ini juga memuat data-data teknis
rumah dan waktu mulai pembangunan serta lamanya pembangunan.
Surat Perintah Kerja
(SPK)
Surat Perintah Kerja
ditujukan kepada pelaksana atau kontraktor. Hal yang penting ada dalam Surat
Perintah Kerja ini adalah spesifikasi teknis, volume dan harga masing-masing
item pekerjaan dan atau nilai borongan. Dalam SPK ini juga harus memuat waktu
selesainya pekerjaan atau waktu serah terima rumah.
Berita Acara Serah
Terima Rumah
Dokumen ini memuat
keterangan bahwa rumah sudah selesai dibangun dan setelah dilakukan pengecekan
sesuai dengan yang diperjanjikan dalam dokumen-dokumen sebelumnya. Formatnya
tidak baku, yang terpenting adalah adanya keterangan bahwa rumah sudah selesai
dibangun dan diserahkan kepada developer untuk diserahkan lagi kepada konsumen.
Seluruh berkas-berkas
tersebut di atas harus dibuat sesuai dengan banyaknya unit rumah yang
dipasarkan. Sehingga catatan history setiap kavling bisa terekam dengan
rapi mulai pada saat pembayaran booking fee sampai dengan serah terima.
Item-item tersebut
bisa dimodifikasi, ditambah atau dikurangi sesuai dengan kebutuhan.
