Apa yang ada dalam benak anda tentang bisnis properti? Modal besar? Urusan
birokrasi yang rumit? Alur kerja yang njelimet? Pemasaran yang fantastis? Atau
menjadi broker atau RCTI (Rombongan Calo Tanah Indonesia; hehehe, gak apa-apa
yang penting halal)? Boleh-boleh saja dan sah-sah saja. Tapi tips berikut akan
merubah pola pikir anda! Baca dengan teliti dan simak baik-baik�
Think Big, Start Small, Act Now
Baca selengkapnya disini www.yukbisnisproperti.com Silahkan
sebarkan sebanyak banyaknya
Entah siapa yang memopulerkan kata-kata tersebut di atas. Tapi bagi saya,
susunan kata tersebut memberi energi positif yang sangat besar. Untuk memulai
bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun kadang kita
terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang besar pula. Sungguh
tidak!
Runtutan berikut ini akan memberikan gambaran kepada anda bahwa untuk
berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil.
Menjadi broker misalnya. Tapi keuntungan anda tidak seberapa. Bagaimana
kalau saya berikan tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam
skala kecil.
Empat, lima, enam rumah, bahkan satu rumah pun bisa menjadikan dan
menghantarkan anda menjadi developer kelas wahid. Ingat cukup satu rumah! Namun
untuk mewujudkan impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja.
Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.
Dengan anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan berhubungan dengan
birokrasi perijinan yang rumit. Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda.
Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari
fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup
mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal
yang musti anda keluarkan.
Modal Tidak Harus
Besar
Modal! Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah
kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda atau
orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu membeli kapling
siap bangun kan ?! Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL,
telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah "memiliki� kapling siap bangun.
Untuk membangun rumahnya dengan uang siapa? Gampang. Jangan kalah akal.
Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya.
Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah
mencukupi modal anda untuk membangun rumah.
Logikanya dari mana? Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2
juta/m2. Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah
90juta. Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah
75 juta. Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard
cash? Oh no� jelas tidak. Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar
kontraktor dengan progress. Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari
pencairan KPR yang sebesar 175juta.
Think! Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan
serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran? Artinya 75juta
adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita
siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi
pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening
kita dan kontraktor.
Desain rumahnya dari mana? Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di
internet atau mengkoleksi brosur perumahan yang memang laku keras seperti
halnya disini http://www. contohdesainproperti.com anda tinggal pilih
dan tentukan yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian
menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda tinggal bayar
konsultan. Selesai!
Perhitungan Sederhana
Ingat, kita adalah developer kecil-kecilan. Perhitungannya pun sederhana
sekali. Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah
adalah 30 juta. Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta.
Artinya modal anda adalah 120 juta. Survey harga rumah yang setipe dengan rumah
anda. Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta.
Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku
tidak? Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?
Jika anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai
keuntungan kotor 108,33%. Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang
muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai
keuntungan kotor 288% dari modal anda. Padahal tanah yang anda kuasai adalah
tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya
modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%. Nabung dimana
dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?
Padahal (lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor
akan anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!! Ehmm
yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar
modal, tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!
