Kelengkapan Dokumen untuk Penjualan Proyek Perumahan

Penjualan adalah ujung tombak dari semua bisnis, tak terkecuali bisnis property. Proses penjualan produk property seperti perumahan membutuhkan dokumen agar ketika konsumen setuju untuk membeli unit rumah dapat langsung dilakukan jual beli dalam bentuk pengikatan untuk langkah awal.

Kelengkapan dokumen ini bertujuan agar tertib adminstrasi proyek terjaga sehingga mempermudah dalam mengontrol proyek dan manajemen arus kas. Ini sangat penting diperhatikan karena proses penjualan perumahan tidak sama dengan proses penjualan benda bergerak yang dapat langsung ditransaksikan dalam sekali waktu dan suatu tempat saja.

Setelah terjadi penjualan atau konsumen menyatakan setuju untuk membeli unit rumah yang ditawarkan maka sederet langkah turutannya sudah menanti, bahkan kegiatan tambahanpun kadang harus dipenuhi seperti perubahan bentuk rumah, pindah kavling dan sebagainya. Dimana kondisi tersebut harus dinyatakan dalam bentuk perjanjian tertulis seperti perjanjian perubahan bentuk rumah dan perjanjian pindah kavling.

Apapun kegiatan yang akan dilakukan di proyek yang berhubungan dengan konsumen harus dinyatakan dalam perjanjian tertulis sehingga dalam proses serah terima terlihat bahwa produk yang diserahkan sesuai dengan yang sudah diperjanjikan. Sehingga jika terjadi komplain dari konsumen akan sangat mudah kita menanggapinya. Hindari perjanjian yang bersifat lisan karena hal itu berpotensi menimbulkan masalah di kemudian hari. Karena negara kita menganut sistem hukum positif dimana pembuktian harus dengan bukti tertulis.

Nama atau macam dokumen ini tidak baku sehingga kita bisa menamakan dokumen-dokumen tersebut menurut kenyamanan kita. Yang terpenting adalah dokumen-dokumen tersebut memuat segala sesuatu mengenai penjualan rumah, seperti besarnya Uang Tanda Jadi, Besarnya Uang Muka atau Down Payment (DP) dan kapan pembayaran DP tersebut serta bagaimana proses pembayaran selanjutnya.

Jika pembayaran dengan hard cash harus dipastikan kapan pembayaran dilunasi, begitu juga jika pembayaran secara bertahap harus ditetapkan waktu dan besar pembayarannya dan sanksi atau penalty apabila tidak dibayar tepat waktu.

Jika pembayaran dengan KPR, maka harus dicantumkan besarnya DP dan kesiapan berkas KPR dan proses akad kredit.

Dokumen-dokumen tersebut meliputi:

Booking form atau daftar isian pemesanan.

Booking form ini ditandatangani pada saat konsumen menyatakan setuju untuk membeli rumah. Dalam booking form ini tercantum besarnya booking fee, uang muka dan waktu pembayarannya. Dalam booking form ini juga harus memuat data konsumen dan data-data teknis unit rumah yang dipesan, seperti nomor kavling, tipe rumah dan lain-lain.

Booking form ini bisa juga dikatakan sebagai Perjanjian Pendahuluan Jual Beli

Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Nama dari perjanjian ini tidak harus PPJB, yang terpenting adalah dalam perjanjian tersebut memuat identitas developer, identitas konsumen, objek yang diperjanjikan dan lain-lain.

Pasal-pasal perjanjian diantaranya harus memuat:

§  Harga rumah

§  Cara pembayaran rumah, seperti hard cash, bertahap atau KPR

§  Pasal-pasal normatif seperti pembatalan, sanksi-sanksi dan lain-lain

§  Gambar rencana ruman

§  Waktu pembangunan

§  Waktu serah terima

§  Dan hal lain yang dianggap penting

Surat Perintah Pembangunan

Surat perintah pembangunan ini ditujukan kepada bagian pembagunan yang lazim disebut site manager. Dalam surat perintah pembangunan ini juga memuat data-data teknis rumah dan waktu mulai pembangunan serta lamanya pembangunan.

Surat Perintah Kerja (SPK)

Surat Perintah Kerja ditujukan kepada pelaksana atau kontraktor. Hal yang penting ada dalam Surat Perintah Kerja ini adalah spesifikasi teknis, volume dan harga masing-masing item pekerjaan dan atau nilai borongan. Dalam SPK ini juga harus memuat waktu selesainya pekerjaan atau waktu serah terima rumah.

Berita Acara Serah Terima Rumah

Dokumen ini memuat keterangan bahwa rumah sudah selesai dibangun dan setelah dilakukan pengecekan sesuai dengan yang diperjanjikan dalam dokumen-dokumen sebelumnya. Formatnya tidak baku, yang terpenting adalah adanya keterangan bahwa rumah sudah selesai dibangun dan diserahkan kepada developer untuk diserahkan lagi kepada konsumen.

Seluruh berkas-berkas tersebut di atas harus dibuat sesuai dengan banyaknya unit rumah yang dipasarkan. Sehingga catatan history setiap kavling bisa terekam dengan rapi mulai pada saat pembayaran booking fee sampai dengan serah terima.

Item-item tersebut bisa dimodifikasi, ditambah atau dikurangi sesuai dengan kebutuhan.

Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 2)

Pada tulisan terdahulu Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1), sudah dibahas mengenai tanah yang cocok dan profitable untuk dibangune townhouse. Ya, bentuk lahan dan dimensi lahan sangat menentukan efektifitas penggunaan lahan, dimana ujung-ujungnya berimbas pada minimalisasi harga jual. Dengan harga jual yang kompetitif kemungkinan project sukses dan sold out dengan cepat akan lebih besar.

Jika pembahasan terdahulu mengenai pentingnya kondisi secara fisik, maka yang akan kita urai di bawah ini adalah lebih kepada kondisi lahan secara legalitas dan turutan-turutannya. Adalah hal yang tidak kalah pentingnya kalau kita mengakuisisi lahan yang sudah sertipikat, tidak ditempati oleh orang yang tidak berhak, posisi dan batas-batas tanah yang jelas dan tidak memerlukan biaya tambahan dalam proses akuisisi.

Lahan bersertipikat.

Sertipikat adalah tanda bukti sah kepemilikan tanah yang diakui negara. Pendaftaran sertipikat dilakukan melalui kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Kantor BPN ada di setiap Daerah Tingkat II atau kabupaten atau kota. Untuk memastikan lahan bebas dari sengketa dan atau catatan-catatan lainnya perlu dilakukan pengecekan sertipkat. Sertipkat yang ada di tangan masyarakat adalah berupa salinan yang mana aslinya disimpan di kantor BPN sebagai buku tanah dalam warkah. Pada buku tanah tersebut tercatat semua peristiwa yang mengiringi perjalanan sertipkat tersebut. Jika ada blokir dari seseorang atau pengadilan bahkan dari kepolisian, semua tercatat secara resmi pada buku tanah.

Lahan tidak ditempati oleh orang yang tidak berhak.

Memerlukan effort tambahan jika kita mengakuisisi lahan yang ditempati atau kuasai oleh pihak ketiga. Penting untuk mengetahui history dari penguasaan lahan tersebut. Dengan bertanya kepada tetangga sekitar dan kepada pejabat pemerintah, mulai dari lurah, camat atau bahkan ketua Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat, kita bisa mengetahui status penghuni dan hubungannya dengan pemilik sah.

Batas-batas lahan jelas.

Sangat penting mengetahui dengan jelas batas-batas tanah yang akan diakuisisi. Batas tanah yang tidak jelas bisa menimbulkan masalah di kemudian hari. Pada saat proses pengenalan hendaknya kita sudah melihat secara langsung batas-batas tanah dengan disaksikan oleh pemilik lahan sebelahnya. Batas tanah ini juga penting untuk melihat kesesuaian luas tanah fisik dengan yang tertera di sertipkat. Jika ada perbedaan luas harus dilakukan pengukuran ulang oleh petugas resmi dari BPN. Hasil pengukuran ulang tersebut diketahui oleh tetangga sebelah.

Terbebas dari biaya tambahan.

Biaya tambahan ini muncul karena sebab-sebab yang dijabarkan di atas. Biaya tambahan untuk pengecekan sertipikat, kompensasi penghuni pihak ketiga, juga untuk pengukuran ulang oleh petugas BPN. Perlu dibuat kesepakatan dengan pemilik lahan untuk menentukan siapa yang menanggung biaya-biaya yang dikeluarkan di atas.

Demikian hal yang perlu diperhatikan dalam mengakuisi lahan untuk dibangun peroyek townhouse atau bahkan perumahan dengan skala yang lebih besar. Kehati-hatian, itulah yang ingin ditekankan dalam proses akuisisi lahan.

Karena jika kita sembrono dalam membeli lahan akan berakibat fatal terhadap kelangsungan proyek. Uang yang sudah kita keluarkan untuk membeli lahan bisa saja hilang karena kita asal trabas membeli lahan.

Jika ketepatan kita membeli lahan yang bermasalah, diperlukan waktu dan biaya yang tidak sedikit untuk menyelesaikannya. Baik penyelesaian secara kekeluargaan ataupun secara hukum di pengadilan. Penyelesaian secara hukum dipengadilan sudah jelas memakan waktu yang lama karena sistem hukum kita menganut sistem upaya hukum bertingkat untuk menyelesaikan sengketa. Upaya tersebut mulai dari tingkat PN (Pengadilan Negeri), Banding di PT (Pengadilan Tinggi), Kasasi di MA (Mahkamah Agung) dan upaya hukum terakhir PK (Peninjauan Kembali). Mengenai upaya hukum ini akan kita bahas tersendiri pada tulisan selanjutnya.

Melelahkan, itulah kata yang bisa kita ucapkan jika kita ada dalam pusaran sengketa…

 

BISNIS PERUMAHAN KECIL

Seperti halnya supermarket dan mini market dalam bentuk penjualan barang sehari2, kitapun dalam bisnis perumahan bisa mengikuti gaya mereka, yaitu dengan membuat depeloper perumahan besar dan perumahan kecil / mini.

Setelah saya mencoba menggeluti bisnis perumahan dengan luasan sekitar 3 hektar ke atas, ternyata banyak kendala yang menjadi problem untuk pebisnis modal kecil. Di antaranya yang paling menjadi kendala adalah balik modal yang terlalu lama, keuntungan ada pada sisa tanah kavling yang belum terjual, perijinan yang terlalu panjang, dan banyak kendala bagi pebisnis dengan modal pas-pasan…

Saya kini lebih cenderung kepada bisnis “bangun rumah jual”, atau” renovasi rumah jual”… atau kalo mau bikin perumahan ya di bawah 5.000m2, kalo mau yang lebih besar ya bisa juga, tapi lokasi harus berada pada ring 1 / pusat kota, biar cepat habis.

Bagi rekan2 yang akan menjual tanah pasti agak kesulitan jika tanpa ada bangunan, karena kelemahan jual tanah yang saya tahu tidak adanya perbankan yang mengucurkan kredit kepemilikan tanah, kebanyakan perbankan hanya mengucurkan kredit kepemilikan rumah, jadi jika ingin menjual tanah dengan cepat, salah satu solusinya adalah dengan membangun bangunan di atas tanah yang akan di jual. Konsumen yang akan membeli tanah kita menjadi luas yaitu disamping orang yang akan membeli cash dan juga bisa dengan cara KPR.

Kalo saja anda mempunyai tanah sekitar 300m2, dan bisa di buat untuk 3 kavling, saya kira itu bisnis perumahan yang lebih baik dan lebih cepat, karena kita bisa menjual rumah dengan harga yang murah, kenapa bisa murah ? karena kita tidak kena biaya ijin2 yang terlalu besar, fasum dan fasos juga tidak ada, dan yang paling menghemat yaitu tidak terlalu banyak karyawan …., otomatis daya saing harga dengan perumahan lain bisa bersaing.

Sekarang saya mengajak rekan2 dalam posting ini, untuk mempertemukan pemilik tanah dan pemilik modal kecil yang hanya cukup untuk membuat 4unit rumah atau lebih untuk bekerja sama dalam membuat perumahan super mini…..

Bentuk kerjasamanya bisa di hitung berdasarkan penyertaan modal, misal si pemilik tanah dengan luas tanah 300m2 x Rp. 500.000 = Rp. 150.000.000, lalu si pemilik modal konstruksi menyetor 3unit rumah x Rp. 50.000.000 = Rp. 150. 000.000, berarti bagi hasil antara pemilik tanah dan pemilik bangunan adalah 50%.

Contoh analisa bisnis perumahan mini, misal harga tanah seperti perhitungan di atas yaitu, 300m2 seharga Rp. 150 jt, tanah dibuat 3 kavling, lalu modal bangunan type 36 seharga Rp. 45 jt X 3 unit = Rp 150 jt, biaya perijinan dan splitsing tanah dan IMB Rp. 5jt / unit bangunan. Untuk menentukan harga jual rumah, liat kompetitor perumahan terdekat, lalu tentukan harga jual rumah kita dengan memberikan selisih harga yang signifikan, agar rumah kita cepat laku. Misalkan harga jual rumah type 36 dengan luas tanah 100 m2 pa;ing murah harga Rp. 150 jt, maka omzet 3 unit rumah sebesar Rp.450 jt dan keuntungannya sebesar Rp.150 jt.

Menarik bukan….???

By ajawijaya

 

Selamat Datang di Blog Perencana Perumahan

Alhamdulillah, Blog Perencana Perumahan baru saya terbitkan hari ini, semoga bermanfaat buat diri penulis dan pengunjung yang ingin tahu lebih lanjut tentang cara belajar jadi Developer Perumahan.

Blog Perencana Perumahan ini saya buat untuk memberikan informasi tentang dunia properti khususnya bagi orang-orang ingin terjun menjadi Developer Perumahan.
Dalam blog ini Insya Alloh akan dibahas langkah-langkah dan tahapan untuk memulai bisnis Developer Properti dari awal, baik skala kecil maupun skala besar.

Selain memberikan informasi, saya juga berharap bisa membantu memberikan pengarahan serta nasehat kepada anda yang mau memulai jadi Developer dari nol...
Untuk itu bagi anda yang ingin berdiskusi dan belajar lebih lanjut kita bisa belajar bersama, sama-sama belajar karena saya pun masih belajar.. Saya berharap kita bisa belajar bersama, sukses bersama di dunia properti...

Kepada guru-guru dan master-master properti saya mohon ijin apabila ada artikel-artikel atau ilmu-ilmu yang telah guru-guru sampaikan akan saya share di blog ini, sekali lagi saya mohon maaf dan mohon ijin untuk men-share agar jadi manfaat bagi orang banyak.

Nantikan artikel dan informasi selanjutnya. Semoga anda merasakan manfaatnya...!

Salam,
Doni Koswara
HP. 0822 2700 4510
email: perencanaperumahan@gmail.com