Mengakuisisi Tanah Girik Oleh Developer

Seringkali kita sebagai developer mendapatkan tanah yang menguntungkan untuk dikembangkan jadi proyek perumahan. Lokasi dan kondisi tanah sangat bagus, juga ditunjang oleh harga yang ditawarkan pemilik masih wajar bahkan di bawah harga pasar. Akan tetapi jika kita melihat legalitas tanah tersebut masih dalam kondisi girik. Untuk diketahui tanah dengan status girik adalah tanah bekas hak milik adat yang belum di daftarkan pada Badan Pertanahan Nasional. Jadi girik bukanlah merupakan bukti kepemilikan hak, tetapi hanya merupakan bukti penguasaan atas tanah dan pembayaran pajak atas tanah tersebut.

Langkah-langkah yang harus dilakukan developer berbadan hukum untuk mengakuisisi tanah girik adalah sebagai berikut:

1. Buat akta pelepasan hak antara pemilik girik dengan PT (Perseroan Terbatas) developer, inti dari akta pelepasan hak adalah bahwa pemilik tanah melepaskan tanah hak milik adat yang dikuasainya ke negara, dengan menerima ganti rugi atas pelapasan hak tersebut. Sedangkan ganti rugi tersebut dibayarkan oleh PT developer kepada pemilik tanah.
2. PT developer kemudian memohonkan sesuatu hak atas tanah tersebut kepada Kantor BPN setempat, permohonan hak yang diajukan oleh PT developer kepada Kantor BPN akan menghasilkan Sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama developer. Persyaratan yang harus dipenuhi ketika mengajukan permohonan hak ke Kantor BPN setempat adalah:

• Asli seluruh dokumen, termasuk asli girik, asli akta-akta peralihan atau pengoperan
• Identitas Pemohon, KTP dan KK untuk perseorangan, akta pendirian untuk PT.
• Surat keterangan riwayat tanah
• Surat keterangan tidak sengketa
• Surat penguasaan tanah secara sporadik

Ada kemungkinan karena faktor-faktor tertentu PT developer bisa menangguhkan pembayaran melalui negosiasi dengan pemilik lahan. Pembayaran bertahap disepakati untuk peroses akuisisi.

Untuk mengamankan kedua belah pihak dari situasi yang tidak diinginkan adalah dengan cara sebagai berikut:

1. Buat akta Pengikatan Jual Beli (PJB) antara pemilih lahan dengan PT developer, dimana dalam akta itu dicantumkan bahwa akta jual beli akan dibuat pada saat sertipikat selesai diurus oleh pemilik lahan. Jadi sertipikat akan terbit dulu ke atas nama pemilik lahan dalam bentuk SHM (Sertipikat Hak MIlik).
2. Ajukan permohonan perubahan hak ke Kantor Pertanahan setempat, perubahan dari SHM menjadi SHGB (Sertipikat Hak GUna Bangunan) karena menurut UUPA (Undang-Undang Pokok Agraria, UU No. 5 Tahun 1960), PT tidak diperkenankan untuk memiliki SHM.
3. Buat akta jual beli berdasarkan akta PJB, diiringi pelunasan pembayaran harga lahan.
4. Berdasarkan akta jual beli tersebut bisa diajukan balik nama ke BPN.
5. Setelah sertipikat HGB sudah atas nama PT, maka dilanjutkan dengan pengurusan legalitas proyek

Selamat mencoba..

 

Jasa Pembuatan Siteplan MURAH...

0822 2700 4510

email : perencanaperumahan@gmail.com

Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 2)

Pada tulisan terdahulu Cara Mudah Menilai Tanah yang Cocok untuk Dibangun Townhouse (part 1), sudah dibahas mengenai tanah yang cocok dan profitable untuk dibangune townhouse. Ya, bentuk lahan dan dimensi lahan sangat menentukan efektifitas penggunaan lahan, dimana ujung-ujungnya berimbas pada minimalisasi harga jual. Dengan harga jual yang kompetitif kemungkinan project sukses dan sold out dengan cepat akan lebih besar.

Jika pembahasan terdahulu mengenai pentingnya kondisi secara fisik, maka yang akan kita urai di bawah ini adalah lebih kepada kondisi lahan secara legalitas dan turutan-turutannya. Adalah hal yang tidak kalah pentingnya kalau kita mengakuisisi lahan yang sudah sertipikat, tidak ditempati oleh orang yang tidak berhak, posisi dan batas-batas tanah yang jelas dan tidak memerlukan biaya tambahan dalam proses akuisisi.

Lahan bersertipikat.

Sertipikat adalah tanda bukti sah kepemilikan tanah yang diakui negara. Pendaftaran sertipikat dilakukan melalui kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat. Kantor BPN ada di setiap Daerah Tingkat II atau kabupaten atau kota. Untuk memastikan lahan bebas dari sengketa dan atau catatan-catatan lainnya perlu dilakukan pengecekan sertipkat. Sertipkat yang ada di tangan masyarakat adalah berupa salinan yang mana aslinya disimpan di kantor BPN sebagai buku tanah dalam warkah. Pada buku tanah tersebut tercatat semua peristiwa yang mengiringi perjalanan sertipkat tersebut. Jika ada blokir dari seseorang atau pengadilan bahkan dari kepolisian, semua tercatat secara resmi pada buku tanah.

Lahan tidak ditempati oleh orang yang tidak berhak.

Memerlukan effort tambahan jika kita mengakuisisi lahan yang ditempati atau kuasai oleh pihak ketiga. Penting untuk mengetahui history dari penguasaan lahan tersebut. Dengan bertanya kepada tetangga sekitar dan kepada pejabat pemerintah, mulai dari lurah, camat atau bahkan ketua Rukun Tetangga (RT) dan Rukun Warga (RW) setempat, kita bisa mengetahui status penghuni dan hubungannya dengan pemilik sah.

Batas-batas lahan jelas.

Sangat penting mengetahui dengan jelas batas-batas tanah yang akan diakuisisi. Batas tanah yang tidak jelas bisa menimbulkan masalah di kemudian hari. Pada saat proses pengenalan hendaknya kita sudah melihat secara langsung batas-batas tanah dengan disaksikan oleh pemilik lahan sebelahnya. Batas tanah ini juga penting untuk melihat kesesuaian luas tanah fisik dengan yang tertera di sertipkat. Jika ada perbedaan luas harus dilakukan pengukuran ulang oleh petugas resmi dari BPN. Hasil pengukuran ulang tersebut diketahui oleh tetangga sebelah.

Terbebas dari biaya tambahan.

Biaya tambahan ini muncul karena sebab-sebab yang dijabarkan di atas. Biaya tambahan untuk pengecekan sertipikat, kompensasi penghuni pihak ketiga, juga untuk pengukuran ulang oleh petugas BPN. Perlu dibuat kesepakatan dengan pemilik lahan untuk menentukan siapa yang menanggung biaya-biaya yang dikeluarkan di atas.

Demikian hal yang perlu diperhatikan dalam mengakuisi lahan untuk dibangun peroyek townhouse atau bahkan perumahan dengan skala yang lebih besar. Kehati-hatian, itulah yang ingin ditekankan dalam proses akuisisi lahan.

Karena jika kita sembrono dalam membeli lahan akan berakibat fatal terhadap kelangsungan proyek. Uang yang sudah kita keluarkan untuk membeli lahan bisa saja hilang karena kita asal trabas membeli lahan.

Jika ketepatan kita membeli lahan yang bermasalah, diperlukan waktu dan biaya yang tidak sedikit untuk menyelesaikannya. Baik penyelesaian secara kekeluargaan ataupun secara hukum di pengadilan. Penyelesaian secara hukum dipengadilan sudah jelas memakan waktu yang lama karena sistem hukum kita menganut sistem upaya hukum bertingkat untuk menyelesaikan sengketa. Upaya tersebut mulai dari tingkat PN (Pengadilan Negeri), Banding di PT (Pengadilan Tinggi), Kasasi di MA (Mahkamah Agung) dan upaya hukum terakhir PK (Peninjauan Kembali). Mengenai upaya hukum ini akan kita bahas tersendiri pada tulisan selanjutnya.

Melelahkan, itulah kata yang bisa kita ucapkan jika kita ada dalam pusaran sengketa…

 

Jasa Pembuatan Site Plan Murah

Kami meberikan layanan pembuatan site plan untuk perumahan, town house, resort, kavling, mini cluster dan sebagainya.

Pastikan disain untuk pengurusan perijinan, visual 3D untuk uji pasar, perkiraan investasi melalui RAB global sudah dimiliki sebelum memulai, dengan biaya murah kami membantu Anda MENGHINDARI RESIKO yang sangat besar sebelum berbisnis properti.

Sebelum memulai bisnis property, anda perlu mempersiapkan semuanya dari mulai site plan, analisa pasar, kelayakan sampai desain dan dokumen untuk mengurus perijinan… kami bias bantu semuanya…. Gratis konsultasi…!!!

Kontak kami untuk Gambar Site Plan Murah…!!!

Hubungi :

Doni Koswara

HP. 0822 2700 4510

Email : perencanaperumahan@gmail.com
doni_syifa@yahoo.co.id

http://perencana-perumahan.blogspot.com